La actualización de la renta es la facultad que se le otorga al arrendador de incrementar anualmente el importe que el inquilino debe abonar en concepto de renta, que viene regulado en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es una cuestión controvertida, habida cuenta que ha sufrido varias modificaciones.
A través del presente post procederemos a explicar las características y circunstancias particulares del régimen legal de la actualización de la renta. Debemos destacar dos periodos claramente diferenciados:
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS DESDE EL 1 DE ABRIL DE 2015 HASTA EL 5 DE MARZO DE 2019.
La actualización de la renta del alquiler es este periodo viene regulada en le artículo 18 de la LAU y establece:
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Este precepto lo que nos quiere decir es que existe una libertad de pactos entre las partes contratantes para el aumento de la renta. ¡¡OJO!! Dicho pacto deberá estar expresamente recogido en el contrato de lo contrario la renta no será revisable durante la vigencia del arrendamiento.
¿Qué ocurre si hay pacto de actualización, pero no se especifica con claridad o es difusa su contenido? Salvo acuerdo de las partes, se aplicará “el índice de garantía de la competitividad”.
Para finalizar el presente punto hay que aclarar que solo se puede actualizar la renta anualmente, aunque se acuerde lo contrario.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS CELEBRADOS A PARTIR DEL 6 DE MARZO DE 2019
La actualización de la renta del alquiler a partir del 6 de marzo de 2019 ha sufrido una modificación como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Modificándose el artículo 18 de la LAU en lo siguientes términos:
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Se mantiene la argumentación del periodo anterior, salvo en que la actualización de la renta se podrá incrementar a libertad de pacto siendo su limite máximo el Indicie de Precios al Consumo (IPC).
Para el cálculo del IPC acudiremos a https://www.ine.es/varipc/.
