En los tiempos que corren, con los problemas por el alto valor de las viviendas y los alquiles. Es habitual que un copropietario habite unilateralmente la vivienda sin que el resto de los propietarios puedan usarla para uso particular o alquilarla para sacar un rendimiento económico.
A través del presente post os vamos a enseñar que debéis hacer.
LEGISLACIÓN APLICABLE. La podemos encontrar en los artículos del 392 al 406 del Código Civil.
El art. 394 del Código Civil nos dice: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
En consecuencia, si uno de los copropietarios impide el uso de la vivienda al otro (ocupándola en exclusiva), este debe compensar económicamente a quien se vean privados de su derecho de uso.
JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO APLICABLE. Debemos destacar las siguientes sentencias:
STS, Sala 1ª, 14 de febrero de 2000 (RJ 2000/658): “El copropietario que utiliza en exclusiva la cosa común está obligado a abonar a los demás comuneros la renta o compensación correspondiente a su cuota de participación en la comunidad, desde el momento en que se le reclama extrajudicial o judicialmente.”
STS, 4 de diciembre de 2009: “El uso exclusivo por uno de los copropietarios sin consentimiento del otro genera la obligación de indemnizarle en la parte proporcional a su cuota de participación, en concepto de ocupación del bien común.”
STS, 28 de mayo de 2013 (n.º 333/2013): “La compensación por uso exclusivo tiene naturaleza indemnizatoria, no arrendaticia, y se calcula tomando como referencia el valor de mercado de la vivienda.”
CALCULO DE LA INDEMNIZACIÓN. El importe mensual se calcula de la siguiente manera: Valor de mercado del alquiler × porcentaje de participación
Os mostramos un ejemplo muy visual:
- Valor medio de alquiler = 1.000 € / mes
- Copropietario no ocupante tiene el 50 % de cuota
Indemnización mensual: 1.000 × 0,5 = 500 €
Por tanto, el copropietario que se vea perjudicado puede reclamar 500 € mensuales desde que se le privó del uso y siempre que haya reclamado el uso o la compensación (es decir, no puede exigirse retroactivamente sin haber reclamado antes).
INICIO Y DURACIÓN DE LA COMPENSACIÓN.
Comienza: desde la fecha de la recepción por el copropietario que usa en exclusiva la vivienda de la reclamación fehaciente (burofax).
Consejo, cuando enviéis el burofax debéis solicitar: acuse de recibo y certificado de contenido. Así podremos probar en vía judicial, que se le envió el requerimiento y lo que decía.
Finaliza: cuando se venda la vivienda, se extinga el proindiviso o se recupere el uso compartido.
NATURALEZA JURÍDICA
No se trata de un arrendamiento. No se elaboró un contrato, ni hay voluntad de alquilárselo.
Es una indemnización compensatoria por la privación del uso y enriquecimiento injusto (art. 1895 CC).
CONCLUSIÓN, El copropietario no ocupante tiene derecho a ser indemnizado en proporción a su cuota (en tu ejemplo, 500 €/mes) desde que reclamó el uso o compensación, porque el ocupante disfruta de un uso exclusivo del bien común.
