En ARP Servicios Jurídicos hemos analizado un supuesto en el que una propietaria, al corriente de sus obligaciones con la comunidad, detecta diversas actuaciones de la administración de fincas que podrían afectar a sus derechos como propietaria.
1. CAMBIO DEL SEGURO COMUNITARIO
La comunidad habría cambiado de compañía aseguradora sin que conste que todos los propietarios hubieran sido debidamente convocados a una Junta.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las decisiones comunitarias deben adoptarse conforme a las reglas de convocatoria y funcionamiento de la Junta (arts. 16 y 17 LPH).
Por ello, resulta esencial solicitar el acta de la Junta, la convocatoria y la documentación relativa al cambio de póliza.
Si no existió Junta o un propietario no fue correctamente convocado, puede existir base para impugnar el acuerdo, de acuerdo con el art. 18 LPH, siempre que concurran sus requisitos.
2. ¿PUEDE UN PROPIETARIO MOROSO SER EXCLUIDO DE LAS JUNTAS?
La condición de moroso no permite, por sí sola, excluir al propietario de la convocatoria.
El art. 15.2 LPH establece que el propietario que no se encuentre al corriente de pago puede participar en las deliberaciones, aunque no tendrá derecho de voto mientras persista la deuda, con las excepciones previstas legalmente.
Por tanto, convocar y votar son cuestiones diferentes.
Además, la situación de morosidad debe quedar reflejada en la documentación de la Junta en los términos legalmente previstos.
3. FILTRACIONES EN EL GARAJE: ¿QUIÉN DEBE PAGAR?
Ante una filtración que afecta a elementos comunes o a una plaza de garaje, lo primero es determinar el origen del daño y quién resulta responsable.
La actuación razonable pasa por:
- Comunicar el siniestro al seguro comunitario.
- Determinar técnicamente el origen de la filtración.
- Valorar los daños y la reparación necesaria.
- Someter a la Junta, cuando corresponda, la adopción de acuerdos y la aprobación de presupuestos.
El hecho de que un propietario sea moroso no extingue su obligación de contribuir a los gastos comunitarios. La comunidad dispone de mecanismos específicos para reclamar las cantidades adeudadas (art. 21 LPH).
4. ¿QUÉ HACER ANTE LA INACCIÓN?
Cuando el presidente o la administración no impulsan una cuestión que afecta a la comunidad, la LPH establece mecanismos para solicitar la celebración de una Junta (art. 16 LPH).
Y si existen acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, o concurren determinados defectos en su adopción, puede analizarse su impugnación judicial conforme al art. 18 LPH.
En ARP Servicios Jurídicos asesoramos a propietarios y comunidades en conflictos relacionados con juntas, impugnación de acuerdos, morosidad, seguros, filtraciones y obligaciones de conservación.
Cada caso requiere analizar los acuerdos adoptados, las convocatorias, las actas y las circunstancias concretas antes de determinar la vía de actuación.
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