En ARP Servicios Jurídicos hemos recibido recientemente la consulta de una clienta que redactó personalmente, con ayuda de una IA gratuita, un contrato de arras para comprar tres inmuebles.
La operación contemplaba el pago fraccionado de uno de los pisos y la compra de los otros dos una vez realizadas determinadas reparaciones en el tejado del edificio por parte de la vendedora.
Al revisar el documento, detectamos deficiencias importantes: identificación insuficiente de los inmuebles, falta de documentación registral y ausencia de una regulación clara de las consecuencias del desistimiento.
Este caso nos lleva a responder tres preguntas fundamentales.
1. ¿PARA QUÉ SIRVE UN CONTRATO DE ARRAS?
Las arras permiten regular las consecuencias económicas de una operación de compraventa, pero sus efectos dependen de lo pactado:
- Arras confirmatorias: acreditan el acuerdo y funcionan como anticipo del precio.
- Arras penales: establecen consecuencias económicas ante el incumplimiento.
- Arras penitenciales: permiten desistir del contrato. Según el artículo 1454 del Código Civil, el comprador pierde las arras y el vendedor debe devolverlas duplicadas.
Atención: llamar al documento «arras penitenciales» no garantiza que exista ese derecho. La voluntad de permitir el desistimiento debe quedar claramente expresada.
2. ¿QUÉ DEBE INCLUIR EL CONTRATO?
Para reducir riesgos, es fundamental incorporar:
- Identificación completa de compradores y vendedores.
- Descripción individualizada de cada inmueble, con sus datos registrales y catastrales.
- Precio total, cantidades entregadas y calendario de pagos.
- Cláusula expresa sobre el tipo de arras y sus consecuencias.
- Plazos para escriturar y condiciones pendientes de cumplimiento.
- Obligaciones concretas de cada parte y consecuencias de su incumplimiento.
En el caso de nuestra clienta, también era esencial precisar qué reparaciones debía realizar la vendedora en el tejado, cuándo debían finalizar y cómo afectaría su incumplimiento a las dos compraventas.
3. ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE RECIBIR EL COMPRADOR EN GALICIA?
La Ley 8/2012, de vivienda de Galicia, establece obligaciones de información y entrega documental que varían según el momento de la operación y el tipo de vivienda.
Antes de entregar anticipos, debe facilitarse por escrito la información legalmente exigible conforme al artículo 18.
En las transmisiones de viviendas de segunda mano, el artículo 24.4 contempla, entre otros documentos, los estatutos de la comunidad, si existen; el justificante de inexistencia de deudas comunitarias, cuando proceda; y las referencias catastral y registral.
Además, resulta especialmente recomendable solicitar una nota simple actualizada de cada inmueble y examinar el título constitutivo de la propiedad horizontal para comprobar titularidad, cargas, descripción y cuotas de participación.
CONCLUSIÓN
Un contrato mal redactado puede convertir una operación aparentemente segura en un problema jurídico y económico.
La inteligencia artificial puede ayudar a preparar documentos, pero no sustituye el análisis jurídico de cada operación.
En ARP Servicios Jurídicos recomendamos revisar el contrato y la documentación antes de firmar o entregar dinero.
La prevención jurídica no es un gasto: es una inversión en seguridad.
